文/子木

刚刚住建部、市场监管总局联合印发意见：

要合理降低二手房中介住房买卖和租房服务费用！

管理手段也一并推出，我摘录了最核心的三点如下：

1、全面在市县推行经纪从业人员实名登记；

2、合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用，鼓励按成交价格越高、服务费率越低原则分档定价；

3、未经同意，房地产经纪机构及从业人员不得收集个人信息和房屋状况信息，不得发送商业性短信息或拨打商业性电话。

再三研读，条条都是狠招。

第一招，登记造册。

意味着只要做中介，就必须实名上网，相当于在监管部门留了“案底”，给不良中介上了紧箍咒，可能一次重大违规，永久除名。

第二招，给“费率模式”制定方向。

鼓励高成交、低费率，而不是现在的“按一定比例付费”，像北京某中介定价，500万是2.7%，1000万还是2.7% 。

两者服务没什么差距，但成本却高出一倍，前两天，一个读者跟我说，一套1500万的房子，一次性要支付近40万中介费，相当于一台奔驰GLC，晚上心脏疼，睡不着觉。

最后一招，不得发送商业性短信和拨打商业性电话，这简直是全民普惠政策。

我曾测试过，只要从网上主动用电话号码联系一个中介，那么接下来很长一段时间，每天平均接受到3-5人的致电……

我一个专门做全国调研的手机号，基本每天处于被打爆的状态……因为电话一经泄漏，就变成了数字资产，不仅在中介门店、机构内部，更是在全市来回倒卖。

一手200块钱，二手100块钱，三手50，以此类推，前段时间在武汉考察，一个中介笑眯眯跟我说。

有人说想法容易，落地难……

为此，我还特意请教了一个内部人士，他说这个很简单，只要有中介敢给你打电话，你就举报，中介实名后一查一个准，不用罚中介，直接罚机构和门店就行……

在国内，只有想不想管，没有能不能成。也对，想当年二手房指导价，多少人分析是反市场的另类，到最后也不也是一纸政令，生死两茫茫。

那么到底为何在这个节点，要大棒轮向中介呢？这个是值得思考的。

其一是天下积怨已久。

一直以来，地产中介备受诟病，两头吃差价、发布假房源假新闻、制造房价上涨焦虑、谎骗购房者、电话骚扰……

当然最重要的就是，几万到上百万的中介费，不被认可，就连张杰和谢娜，前段时间买6000万的房子，也陷入了118万中介费的跳单风波。

消费者不傻，房价越高中介费越高，长期以往肯定会厌恶，有钱人更是这样，不怕东西贵，就怕东西不值当。

其二，中介服务价值式微。

之前中介手中最大的筹码，并不是跑腿做成交，而是“信息差”，一个中介手上有真实的好房源，就是最大的竞争力。

但现在互联网平台正在抹平信息差，就连官方也在努力打造“无中介”业主直售平台，刚刚北京大兴，试点业主直售，意在彻底让房源信息与中介机构脱钩。

过去政府是没能力驱动房地产信息产业化，造成中介机构对二手房市场进行垄断，但现在已经有了足够的技术支持，时机恰到好处。

其三，为了成交。

对于楼市，现在最大的制约就是购买力。

如果房价降了会出事，那么唯一的方法就是降低购买成本，促使成交。

大概从年后开始，所有政策都在围绕着降低购房成本做大力整顿，先是让银行把利率降下来，后降低成交税费，之后是公积金、带押过户、现在是中介费。

一切对房产成交产生阻力的困难，无论大小，均被清除，这是小棋，也是大局。

这三点原因，可以归结于一个本质：

无论是房东直售平台，还是对中介机构定向监管，其实本质都是在破除壁垒，对“反垄断”进行轮番炮击。

最后的结果，会不断倒逼中介行业进行修正，加速从业者“内卷”，卷服务卷品质，用血腥的革命，换得整个行业以及买房人的利益。

很多人在后台问我，未来中介会消失吗？

准确的答案，不会。

我给大家讲个故事，也是前段时间遇到的，一个通过政府直售平台买了房子的人，特别后悔。

因为交了钥匙才发现，主卧柜子后面墙体裂和楼板有裂缝，定制家被浸泡过的，最夸张的是橱柜下还有老鼠洞……

买家再去找卖家，已经找不到了，打电话也不接，合同也没有关于类似维修的约束，找政府平台，人家根本不管。

这时候中介在场的第三方证明，反而是救命稻草。

政府只能提供信息平台，但永远不可能对每一套房提供监管服务，不是没能力，是成本太高了。

所以中介不会消失最根本的逻辑，是买卖双方无法建立“深度信任”基础。这也是从2021年开始，各地推行无中介模式推行不下去的真实原因。

参考美国经纪行业变迁，中介最后的形态，只能是不断升级成资产配置顾问。

从选筹、价值分析、验房防坑，全维度代理顾问，而且是分买方代理，或者卖方代理。

是否能走到这一步，或者根本走不到，谁都说不准了。

但接下来对于全国中介来说，无疑是晴天霹雳。

一个中介在朋友圈写道，刚从2022年寒冬中熬出来，身子还没捂热，马上陷入另一个寒冬……这活还能干得下去吗？

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