10月20日，高层领导人在金融街论坛上，发表了“松绑楼市”的讲话。

第二天，银保监会又再次发声要保障刚需。

接连两天的政策小暖风，直接把中介小哥吹酥了，可还没来得及吆喝，房产税试点来了。

昨天说着松绑，今天又要勒紧，这不是自相矛盾吗？

要我说，一点不矛盾，完全两码事。

近一个月，楼市政策的小暖风一阵阵吹来，一股比一股劲儿大。

9月22日，经济日报发表题为《楼市调控应注意满足刚需》的文章；

9月27日，央行提出“两个维护”：维护房地产市场健康发展，维护住房消费者的合法权益；

仅仅两天后，人民银行、银保监会联合召开房地产金融工作座谈会，再一次强调“两个维护”；

10月15日，央行指出部分金融机构对于试点房企“三线四档”融资管理规则存在一些误解，导致部一部分合理支持的新开工项目得不到贷款，一定程度上造成房企资金链紧绷。并明确表示保持房地产信贷平稳有序投放。

10月20日，在金融街论坛上，高层公开表示：目前房地产出现了个别问题，但风险总体可控，合理的资金需求正在得到满足。

第二天，银保监会紧跟着发声了，明确提出具体的政策方向：

第一，   督促银行落实房地产开发贷款、个人住房贷款监管要求。

第二，保障好刚需群体信贷需求，在贷款首付比例和利率方面对首套房购房者予以支持。

第三，严肃惩治违法违规行为，持续排查违规贷款进入楼市。

一连串松解绑信号来袭，原地高_潮的除了中介小哥、置业顾问还有各路媒体。

但是在我看来，这么谨慎的楼市利好信号，背后更多的是权衡之后不得不做出的妥协。

是的，这是一场妥协。

所有的发声，都围绕着一个原则：维稳。

围绕着两个点：保障刚需合理的购房需求，保障房企合理的资金需求。

为什么一而再再而三的发声却只提这两点呢？

我们先来看一张图—

这张图是地方政府负债率的走势图，从图中很明显可以看出地方政府从2019年开始，负债率快速增长。

截至去年年底，地方政府债务余额25.66万亿元，85城债务率超过100%，国际通行的警戒线为60% 。

面对一路走高的负债率，依赖土地财政的地方政府又被第二轮土拍打了个措手不及。

截至本月17日，第二轮土地集中供应的挂牌地块822宗，流拍地块266宗，流拍率高达32.4%。其中北京、广州、杭州、沈阳流拍率超50%。

除了流拍率，成交金额也缩水了。

效益最好的北上广深四城第二轮的土地出让金合计2074亿元，比今年首批集中供地2927亿元的成绩，下滑三成。

缺钱，地还卖不动，暂时也没有其他来钱渠道能顶上，地方政府左右为难。

那房企为什么不咔咔拿地了呢？

也是缺钱，不敢拿了。

根据中指研究院的监测，9月房地产企业融资总额为911.6亿元，同比下降43.8%，环比下降22.3%，单月融资规模同比连续7个月下降。

9月行业融资额继续大幅下滑，除了传统融资渠道收窄之外，最重要的是ABS本月暂停签发。

今年不少房企在压缩有息债务规模的同时，积极寻求其他途径补充资金，发行ABS便是其中之一。

2021年1-8月，房地产行业ABS融资同比增长37.4%；在行业总融资规模中，ABS占比22.5%，一年时间提升了9个百分点，成为房企融资的新渠道。

但是ABS的发行并未缩减房企潜在的风险敞口，从监管角度来看仍应划归监测范围之内，因此8月ABS突然急速转冷，9月发行量归零。

两个月之后，也就是2022年1月，是房企海外债到期的首个高峰。

与此同时，由于当前行业不确定性增强，企业流动性不足以支撑即将到期的海外债务，目前有十余家房企被海外评级机构下调评级，海外融资受阻。

明年上半年偿债高峰密集，资金需求上升，房企只能动用内部资金偿还债务，使得本已吃紧的流动性再度承压。

当前市场下行阶段，销售能力难有突破，房企的销售回款缓慢。9月商品房销售面积和销售额同比分别为下降13.2%和15.8%。

所以你说房企为啥不拿地，传统融资渠道受阻，ABS融资被叫停，海外融资下降不说马上还要还债，房子也卖不动。

房企被围追堵截的无路可走了，所以干脆彻底躺平，不折腾了。

房企彻底躺平最大的隐患还不是不拿地了，是房子交不了工，烂尾了。

截止8月，房企的竣工比例（竣工面积/两年前在建工程面积）只有5%左右，大概率要创下近十年的最低值了。

房企现在的处境就是，资金融不上，房子卖不出，土地不敢拿，房子盖不动。

这么发展下去，就不是几个、十几个房企暴雷了，而是排名前20，前100的房企，要大规模出问题了。

而大量房企暴雷，最大的不稳定因素就是交不了工，如果全国出现大面积的烂尾楼，后果……你们都懂。

央行行长在G30国际银行业研讨会上，提到恒大风险是个案风险。

并且提了应对措施，一是要避免恒大的风险传染至其他房地产企业，二是要避免风险传导至金融部门。

并表示，有信心能把风险控制在一定范围，避免发生系统性风险。

所以，为了避免无数个恒大出现，合理的适度的房企贷款资金是要给的。

怎么个给法？

一、松绑融资渠道；二、给点信心，通过销售回笼现金。

简单粗棒的“一刀切”政策，卡死房企，误伤刚需，已经出现了矫枉过正的不良后果。

地方政府希望通过土地财政缓解债务，结果房企融资渠道收窄，没钱拿地，没钱盖房，寄希望于销售回款，这么一来多数购房者不敢买也没能力买了，一方面是高门槛高利率，另一方面是预期变差，害怕房价下跌，更害怕烂尾。

本想平稳房地产，结果搞成了死胡同。

这就好比为了减肥，直接绝食，能不能瘦不知道，健康先出了问题。

所以近一个月的政策松绑，是一种更精细化的调控政策，

目的就是维稳。

怎么维稳？

就是保刚需，控风险，稳地方。

保障刚需购房者的合理诉求；

控制房企所带来的交工风险，金融风险；

稳定地方政府暂时的土地财政收益。

看到这，有人有疑问了，不对呀，收房产税，不就是给地方增加收入吗？

没错，房产税长远目的肯定是充盈地方财政的，但是短期来看不现实，

第一，   房产税目前仅是个别城市试点，而不是全国推行，全国600多个城市都得吃饱穿暖搞发展。

第二，   房产税影响力很大，在维稳的主基调之下，开始试点的前几年会是相对轻的收取，后期逐步加重。

“个别试点”和“循序渐进”的房产税没办法解决地方财政的燃眉之急，仍需要土地财政暂时顶住。

当然，收房产税的目的不仅仅是充盈地方财政，而是二次改革共同富裕迈出的重要一步，主要目的是调节贫富差距。

所以现在你们明白了吗？

最近的政策小暖风是当下的维稳，房产税是长远的策略。

一个解决眼前，一个布局长远，不矛盾。

对于这两个政策，有一两套房的朋友，没必要一惊一乍的，跟你没太大关系。

这两个政策利好的都是正儿八经的刚需。

你看啊，政策的小暖风把购房门槛，资金门槛降下来了，你的购房成本降低了；

房产税又会逼得一部分资金紧张的多套房主低价甩卖，这时候你的机会又来了，还能再砍一波价。

所以这两个政策，都利好刚需。

而且目前保障刚需购房的利好政策，已经在很多城市陆续落地实施了，

主要围绕降低首付比例，降低房贷利率，尤其是首套首贷；

目前很多城市的房贷利率已经下调了。

以苏州为例，前阵子苏州房贷利率完全是破6冲7的阵仗，刚需客户直接被误伤。 

苏州目前至少有8家银行下调了房贷利率，下调范围都在0.1%到0.2%之间。

而嗅觉最灵敏的广州，目前至少有5家银行下调了贷款利率，降幅约10-40个基点不等。

其中最高降幅为40个基点，也就是说原本最高6%的利率，如今只要5.6%。

还有成都首套房的房贷利率最低降到了5.613%，与此前的6.25%和6.13%相比，下调幅度相当明显。

除此之外，还会有优先放贷权。

从18年开始，很多热点城市已经启动摇号选房，无房户享受优先选房权，

比如南京，摇号分为四轮，先后顺序为：人才＞无房＞普通。

除了优先选房之外，后期还可能会出现房贷优先，首套首贷不仅利率低，而且放款快。

房源倾斜比例也会增加。

之前很多城市都有对刚需无房户的房源倾斜，但比例由开发商自定。这个比例可以1%，也可以100%。

10月22日，福建泉州市就出台房地产新政，将刚需房源比例从60%提高到70%。

今年最后的两个月伴随着政策的松绑，各地会针对刚需无房户出一系列的倾斜政策。

如果你是纯正的刚需无房一族，或者身边有这样的亲戚朋友，不妨提醒他多留意房贷利率，购房资格的变动，以及楼盘的打折促销活动，二手的低价笋盘。

至于很多人紧张的房产税，说实话，有一两套房的跟你没多大关系，手里握着大量优质资产的买得起多数也交得起，也不怕。

现在最瑟瑟发抖的是手里握着多套垃圾资产，杠杆还贼高的人，

只能对你说：Good Luck。