写字楼仍是库存重灾区，北方去化压力不减

　　截止至12月底，全国商品房待售面积5.24亿㎡、同比减少11.0%，比2016年初高点7.39亿㎡减少2.15亿㎡、下降29.1%，当前待售面积相当于2014年4月水平。

　　待售面积迅速下降缘于商品住宅库存去化迅速：商品住宅待售面积2.51亿㎡、同比下降16.8%，比2016年初高点4.60亿㎡减少2.05亿㎡、下降45.4%，当前商品住宅待售面积相当于2012年末水平、占商品房总待售面积的比重从2016年高点63.1%下降到48.5%、去化量占商品房整体的96.2%。

　　全年商业用房待售面积也有明显的下降，商业营业用房待售面积1.38亿㎡、同比下降9.3%，降幅自年初以来呈持续扩的趋势，比历史高点2016年末1.61亿㎡减少0.23亿㎡、下降14.3%，当前待售面积相当于2015年末水平。

　　另外，12月底，办公楼待售面积0.36亿㎡、同比微跌0.4%，与历史高位相差无几。

　　2017年，各类型待售面积都下行的环境中办公楼待售面积仍维持正增长，至2018年降速也仅为0.4，办公楼待售面积降速不明显除了对产业的偏爱之外，还与各地陆续执行的限商政策有关：一二线、环一线等城市办公楼长期供大于求，住宅去化迅速和限购叠加，客户和开发商都转向公寓类产品，各类限商政策的出台及时遏止了公寓产品走向过热，在办公楼本身去化困难的前提下，公寓产品的边际影响变得突出；但办公楼与城市具体经济相关，考虑供大于求的客观环境，办公楼待售面积的去化仍需要相当一段时间。

　　2018年全国的调控继续因城施策引导，城市库存呈现高低分化。

　　从去化周期来看，根据2018年去化速度计算，在世联跟踪的45个城市中，去化周期高于18个月的仅石家庄、厦门、北京、天津、昆山，分别为56.2个月、37.8个月、35.5个月、18.6个月、20.5个月，北京、天津主要是由于全年供应量大增的缘故，2018年可售面积同比分别增长了41.1%、53.3%；昆山是因限签导致有部分已售出但未网签，数据失真；石家庄、厦门是因为在调控下，2018年去化速度大降。

　　从可售面积看，可售大于1000万㎡的有沈阳、天津、北京、青岛、郑州、西安、长沙、成都、昆明及惠州，但除了北京去化周期高达35.5个月外，其余城市去化周期均低于18个月，处于合理区间。另外，合肥、中山虽因为政策微调今年成交量大涨，去化速度加快，但目前库存量依然与去年同期水平相当。

　　据我们推算，至2019年全国住宅累计可售量降为28.4亿㎡(假设项目新开工1年后陆续进入市场；上一年的新开工面积-当年的销售面积=可售面积，逐年累加即为累计可售面积。另外，2000年之前部分地区数据不可得，根据我们推算，此部分与2000-2018年累计开工面积中的不可售部分相当，故不进行系数折算)，这些量将在未来几年陆续入市。待售面积按照2018年的去化速度计算去化周期(去化周期=可售面积/销售面积)，预计2019年在不考虑新开工住宅的情况下，消化全部库存需大约1.9年。

　　结果显示，城市群的库存分布不均仍然持续，大范围看，北方地区库存大大高于南方。东三省、京津冀、内蒙、山西库存高企，去化周期都在5年以上；成渝、长江中游、西南四个地区的去化周期均低于1年，显著低于全国1.9年的整体水平。

　　另外值得注意的是，长三角2018年末可售面积增加较多，按照2018年的全年去化速度看，长三角城市群的去化周期将拉长1年至2.5年，在全国销售面积单月增速连续下滑的形势下，2019年长三角地区或进入去库存攻坚阶段。

　　综上，全国不同区域间的库存及去化周期分化加剧，或将导致2019年全国不同区域间，因城施策的着力方向及力度的差异化也将更加明显。