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住房按套内面积算先别着急“叫好”

2019年02月27日 11:05:51      来源:法治周末    编辑:dinglina

“买100平方米得70平方米”的所谓市场乱象被诟病已久,住建部最近发布一份征求意见文件,被认为将终结这一问题。这份《住宅项目规范(征求意见稿)》明确提出,“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”。

如果这一规定最终落地,将彻底改变目前市场通用的房价计算方式,的确会带来很多变化。当然,早在这一问题引发争议的时候,很多业内专家就提醒,按建筑面积还是按套内面积计算,对于房屋总价不会有太大影响,影响更多的是市场的透明和规范。

比如一套100平方米总价100万元的房子,不会因为套内面积是80平方米,就大跌成80万元。因为房价总体还是要遵循供求等基本的市场规律,如果因为计算方式改变就能降低房价,那市场也未免太儿戏了。所以,对于计价方式的改变,还是少一些不切实际的欢呼,多关注这一改变真正的内涵,以及可能造成的变数。

改变后积极的一面是很明显的。过去虽然购房合同中都会列明公摊面积和室内面积的数据,但公摊面积数据所涵盖的内容,其实是极其不透明的。网上早有人调侃,“每户的公摊面积加起来,一定会超过开发商开发的商品楼面积总和”。

电梯、门厅、过道等都是公摊面积,可是平均到每一户具体是多少,很难排除开发商有操弄空间。所以,虽然理论上房屋总价不会受计价方式太多影响,但具体到不同小区不同户型,业主是有可能被开发商通过数字游戏而占了便宜。改变计价方式,有助于提升透明度,监督开发商的投机行为。

当然现在也有人担心,当室内面积变成计价方式,成为消费者关注焦点的时候,开发商会不会投其所好,以后开发房屋的时候,尽一切可能降低公摊面积,把室内面积做大。比如,每一层尽可能多设计住户,而减少电梯和楼道空间,这带来的后果就是居住质量的下降。

这种可能性当然存在,不过消费者并不傻,会根据楼盘的整体情况判断房屋值不值得购买。公摊面积过小之后,小区的整体价值会下降,价格会下跌,如果消费者依然愿意购买,那依然是共赢的好事。所以从整体来看,按套内面积计算会把供求之间的博弈变得更透明,对于新房销售利大于弊。

比较值得探讨的其实是二手房等存量楼盘。过去消费者不仅买房,交物业费、暖气费等都是按建筑面积。今后如果房屋买卖都换成套内面积,那意味着物业费、暖气费也是如此。除非新楼盘的物业费、暖气费统一涨价,否则老小区的业主就吃亏。因为物业费、暖气费很多是政府制定的标准,并不全是市场调节,所以这部分如何明确以减少矛盾,需要提前拿出预案。

此外,过去因为公摊面积而引起的乱象还不少。比如,媒体曾报道,有些小区部分消防应急场所等区域本被算作公摊,但随后被改成车位出售或者出租,这等于坑害了业主的利益;而更常见的,很多小区的公摊面积被物业等拿去牟利,比如,大厅、电梯等空间的各种广告。为公摊付了钱的业主,却得不到也本应属于自己的收益。

应该说,这些都属于过去公摊面积所引发的乱象。今后消费者购房,至少名义上不再为公摊面积付费,那这些矛盾可以最大程度得以化解。问题在于,过去的这些问题需不需要解决?如果能明确方案,或者提供一些协商渠道给消费者,或许可以最大化地减少旧小区业主的愤懑。

此外,还有一些旧规定可能会和按套内面积算的新政策产生矛盾,比如,建筑面积超过140平方米,就会被认定为非普通商品用房,交易时税率会更高。今后按照室内面积算,仍旧是维持140平方米的标准还是会有所降低,也需要尽快给出一个明确说法。以免在交易环节因为理解不同,伤害消费者的权益。

整体来看,按套内面积算的新政策即便实施,也不会对房价造成太大的波动,单位房价看起来还会有上涨,所以盲目的欢呼毫无必要。更值得冷静审思的,是其对今后楼盘格局设计、对物业费、取暖费甚至房地产税可能造成的影响。对每一个具体问题多做讨论和权衡,保障消费者的利益,才是至关重要的。

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