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2017年房价会降!任志强、潘石屹这么预测……

2017年06月23日 10:01:51      来源:365楼市    编辑:dinglina

最具话语权的两位中国地产界人士——华远集团总裁任志强与SOHO中国董事长潘石屹,在周四的一次午餐会上,对中国政府最新一轮楼市调控政策给房价和房地产商带来的影响进行了讨论。组织这次午餐会的“2005委员会”授权FT中文网发布这次讨论的全文。


为方便大家阅读,将任志强和潘石屹的主要观点总结于下。


任志强的主要观点


1、我认为今年中国一些城市房价会跌。一线城市降价10%至15%,大部分城市平均降幅7%,到10月份可能会出现反弹。

2、如果未来几个月房价下跌过快政府可能会有新的(救市)动作,否则地方财政受不了。

3、开发商不会先死。开发商现在还有13000亿的现金,通常一万亿能维持一年。最多不开工。


潘石屹的主要观点


1、中国的市场处在大的泡沫中间,土地在过去一年半时间里,比房子贵,就是面粉比面包贵。

2、(与任志强认为开发商手头资金宽裕不同)我觉得开发商的资金很紧张,这轮调控让很多开发商手中的活钱变成了死钱。从这点来看,房价要跌。

3、上海和北京的房租回报率非常低,只有1%,全球平均水平是7%到8%。在这种泡沫情况下,房价能够一直维持不现实。


现场讨论速记全文


主持人:大家都知道,今年年初咱们中国的房地产业经过了非常波澜壮阔的一段时间,年初的政策和现在的政策确实发生了很多的改变。大家对于今后房地产市场的看法也进入了一段比较迷惑的状态。所以今天我们也有幸再次请到了潘石屹、任志强两位房地产业的领袖。所以我们大家欢迎二位上台。由你们二位先花几分钟的时间跟大家讲观点,有什么问题可以交流。

任志强:中国一些城市房价会跌

任志强:7月份我们看到很多地区的销售是回升的,一个重要原因是价格下降,这种下降幅度会带来销售的回升。成都、重庆、上海比较普遍,会吸引大量的销售客户。平均下来以后,一个城市平均降价7%到8%,这个市场就开始回升。

08年的一个问题是,大家都不买房子,国内、国外都不好,国外不好是因为金融危机,国内不好是因为国内GDP持续下降,大量的民工失业,所以内外都不好。因此它是一个全面下降的趋势。10年和08年完全不同,我们10年应该说国外的形势不是太差,起码是从负增长到正增长,增长不多,还是缓和了。

第二是国内的经济形势很好,都是一个高增长。今年还是维持在9%左右的GDP增长幅度,有的地区17%、18%的高速增长,有40多个城市保持两位数的增长,接近20%的增长,所以这些地区大量买房子。 因此今年和08年最大的差别,08年都不行,今年是一半红、一半绿,一半城市价格下降,一半城市价格上升,所以出现了两极分化,和国内外的经济形势不一样有很大关系。

任志强:原来的二、三线城市,很多城市价格在涨,虽然有坡度,但是还是涨的算多数。一、二线里头或者是重点城市里头大部分下降,一种是开发商开始降,主要体现在新盘推出价格的下降。08年有很多开发商亏了,那么今年大家学乖了,我那个老盘老楼不管了,但是很多把新盘的价格给降下来了。

也是两个原因,一个是开发商有一些现金流不足的,保持业绩,自己调了,销售很快就上来了。第二类是政府控制,目前各地政府在控制一些房子,高价房子不让卖。

政府的预期比老百姓预期低,如果说政府定的这个价以后,还没有卖完,说明老百姓的预期更低。所以每个城市的趋势不一样,有的城市感觉要涨,有的感觉要降。

任志强:那么下一次问题会更加明显,为什么?国土部土地了增加土地供应量,上半年增长了33%,在一些城市,有的涨了60%,在房价紧张的城市,是负增长,出现了不平衡。

实际上需要多少?大概需要1200公顷以上,但是大概只完成30%。我们计划拿这么地,不一定能实现。有可能地高了,市场不买,计划是完不成的,北京有可能出现这种情况,所以处于两难的境地。

主持人:你这么讲是对房地产的专业户讲,你干脆把观点,先甩结论,简要说道理。

潘石屹:我来替任总总结一下。他的意思是,去年一定要涨,今年一定要跌

任志强:意思是有一些城市房价要跌,目前要跌的城市,一线城市我觉得在短期之内可能居于下降的趋势,但反弹可能性最大。二、 三线城市有一些在涨,但土地供应量巨大,后期涨的力度不强。如果今年下降15%到20%,10月份就会有新的动作,否则地方政府受不了。地方政府我放了19亿,一期开发完了,在高峰的时候一亩地250万到300万,都是好地,但是现在,我平均下来只能卖120万,这个债务就还不上了,地方政府就出现了难题。

任志强:开发商不会先死,开发商会转让

开发商不会先死,我认为开发商不会先死,开发商会转让。所以开发商一定会在过程中不会死掉,开发商不像其他企业。开发商不死,别的企业得死,厂房设备等等,只有开发商。那么开发商现在的情况是,完全投资23000亿,还有13000亿的现金,通常一万亿维持一年可能,最多不开工。

潘石屹:从钱看,房价要跌

潘石屹:可是到现在,我觉得从钱上来看,很紧张,第一是以后银行给开发商的贷款。开发商和施工单位有合同之后,开发商没有足够的钱从银行拿到贷款。第二,国十条上规定,以后的收入由银行监管,实际上对房地产的影响是巨大的。我们当时开发项目,用的钱里面有70%、80%来自预售收入,活钱变死钱,原来同时拿到的款,现在两年三年,北京这个月就开始实施,所以到现在为止,房地产开发商有了一半活的钱就变成死的钱。这样短短的几个月时间,因为价格下跌,钱都花出去了,该收的钱没有收回来,从钱看,房价要跌。

任志强:9、10月份买房子最好

主持人:到今年年底是什么样的?往明年全年看?

任志强:矛盾在哪?国外贷款可以按揭,中国是不能的,假如是空的,没有贷款。我觉得从现在开始到年底之前,供应量会增加50%以上,所以是非常大的一个数字。比如说北京现在10万可能还要增加5万,如果消化不掉,持续增长能力强,会迅速超过08年的供应量,这是一个分析。价格我估计就是10%到15%之间就可以哄抢了,大部分城市平均降价在7%左右,我们监测的重庆、成都就是这样。

任志强:我为什么估计10月份就会出现反转?因为宏观经济和房地产下滑的速度会加速。

任志强:现在手里有房子就等着,早晚得回来,现在手里没有房子要买房子,我觉得9、10月份买房子最好,过了11月份可能就不太好。价格维持可能维持到3、4月份才能恢复。这一段时间博弈很强。你要买一个楼盘的时候,一开盘去买最好。

主持人:小潘同意吗?

潘石屹:任总比较乐观,中国的市场处在大的泡沫中间,土地在过去差不多一年半的时间,比房子贵,面粉比面包贵。你们都是高端人士,在北京、上海都有房子。你们购买房子,把你们的房子租出去,回报率是非常低的,1%,租金太低房价太高,1%的回报率,全世界是多少?7%到8%,如果是简单换算一下,算到股票上就是12.5倍的值,在这种情况下,我觉得在这样泡沫大的情况下,房价一直能够维持住,我觉得不现实。


现场提问环节


主持人:大家看有什么问题可以提一下。

房子降到一个什么价格合理?关于房地产平稳健康发展,你们有什么好的建议

提问:刚才你们提房子价格,你们两个有一些各自不一样的地方。我想知道,大家现在都有一种心理预期,以北京为例,二环和三环不一样,大家觉得,开发商都一样,房子降到一个什么价格合理?包括中央层面心里有一个明确的概念?这一次的政策,我觉得可以从一个角度来讲,成功之处在于遏止住了这一轮房子的发烧。你们觉得有一些什么样好的建议?我们希望房地产能够平稳健康的发展,这个平稳对于房地产来讲太难了。我想知道,你们有什么好的建议?

任志强:三环以内的房子降价不可能。现在就是三环以内的土地都没有了,四环以内都快没有了。我觉得三环、四环的房子降价不可能。举个例子,万科的一个楼盘开始定价报给监委是五万,高了,回去想想,就开始降,4万5,不行,接着降。到现在涨了多少?15%都不止。五一以后开盘到现在涨了15%不止。五年之内涨到五万。说概况的时候是一个宏观的分析,不是指导你在个别城市做投资。70个城市的指标,有人涨,有人跌,然后是均值。你还不能说北京,还有五环以内、五环以外。现在四环的房子没有降,我们叫砍头政策,高档房子的销售量压下来,价格没有变,中档往下降。在一个城市或者宏观来说就是7%到8%。

主持人:有最终的需求在支持房地产。

北京房价现在比东京贵。我觉得是一个大问题,你们怎么看待?

提问:我发现东京相当于咱们四环以里的位置,新房子,130平米,套内的,现在是50万美金左右,北京弄得已经基本上在这个趋势上。第一,把城市的白领挤出去了,工薪上面的一层,会计师,年轻的,35岁或者是外地来的在城市没有办法生活了,我觉得是一个大问题。北京现在比东京贵。

任志强:北京的二环和三环也就一公里,不够那个圈,所以就差很多。东京用同样的钱买完房子以后,生活不下去,为什么?因为其他费用很高,一碗面要几百日元,换算完了比我们贵得多。

主持人:难以为继。

任志强:中国不是小白领要出去,中白领也要出去。国家机关和中央机关的小白领在城里,所以一定要出去。想想中国的特殊决策,不能和国外比。我们房改房,我一年收回一套房子钱。在纽约下城,华尔街旁边的楼,我们4月份刚去,租金回报率也是2%,但是预期过五年以后房子会起来,税是4%到7%,不要以为2%就不行了,如果房子是说我租是2%,过一段时间房子要涨,卖更多的钱,就不会在乎只有2%。我们54%的房改房,对市场的租金压力是巨大的。老百姓买了房子,房租平均4000块钱,两居室好的到6000块钱,高得不的了。

潘石屹:房地产市场有没有泡沫?最关键看租金回报率。回报率不能看十年二十年前的价格,你得按照今天的价格算,否则没有办法算。

任志强:房价等于没有涨,为什么?五万涨到十万,还是一套房子,没有增加。你的概念是不对的。


网友提问:今年下半年到明年的房价到底是涨还是跌?

潘石屹:我觉得房价一句两句说不清楚,不跌不涨,就是地价比房价还贵。可是中国社会,我觉得房价的问题,透过房价看到背后的问题是贫富分化的问题,没有成交的价格不是市场价格,一部分人买不起房子,反映了房价背后的事情。

我刚才去上海,我觉得北京和上海两个城市特别像,从高端来说,人说的话关心的问题,甚至高端人士穿的衣服的牌子都不一样,在知识化的层面,北京上海基本上一样。第一个一样人口,北京公布是1695万,上海公布1700万,差五万人,实际人口数都超过了2000万,从北京上海商品房的成交量,北京每年占十分之一,上海也是,占商品房的20%,唯一不一样就是上海的面积比北京的城区面积小,这两个城市跟广州深圳还不一样,广州深圳,尤其是广州是第二产业比较发达从经济结构来说,北京和上海的第三产业占的GDP也差不了多少。我到上海去以后,上海周正毅的事件出现以后,土地供应更少,整个拆迁,上海城区拆迁难度特别大,北京四环之内的地未来就是留给党中央办公,所以上海城区的供应量和北京城区的供应量都不会增加。四环以内的房子不要卖,将来有空间还要涨。

主持人:好,今天的午餐会成功结束,我觉得今天非常精彩,信息非常丰富,大家还是给这两位热情的鼓掌,谢谢二位。

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