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长富汇银杨明伟:小型地产商日子不好过 要么转型、要么退出

2017年06月27日 11:21:29  来源:人民网

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图/长富汇银执行总裁杨明伟。(图片来自网络)

中国房地产现在还没有出现所谓的拐点,也远远没有走下坡路。”长富汇银执行总裁杨明伟说。

他是在近日一个房地产金融论坛上作出这一论述的。杨明伟的依据是,中国经济整体向好,政府对经济的掌控能力很强,经济整体向好的大趋势下,房地产没有理由下行。

但他认为中国房地产行业的现状是正在急剧分化,“强者恒强”。作为一家房地产私募基金管理人,杨明伟在中国接触了大量开发企业,小房企的日子不再好过,他们要么转型,要么退出。

在私募行业,越来越多的基金投资人里出现了小型房地产商的身影,转型成私募基金机构投资人以后,他们以另一种方式继续参与房地产投资;另外一些小型地产商干脆放弃,转而投资其他行业,比如影视,他们说,“虽说风险高一些,但收益也不错。”

杨明伟分析,越是市场形势不好,大型企业市场占有率会越集中,因为它们开发、融资、品牌、产品质量、开发利润都有较大优势,规模效应凸显出来。

国内大型房企的业绩增速远高于整个行业。今年一季度,碧桂园房屋销售额同比增速高达156%,融创同比增长80%,招商蛇口同比增长61%,万科同比增长55%,保利同比增比30%。与此同时,这些大型房企继续大规模收购土地,小型房企已经无法承受在核心城市拿地的高成本,行业集中度因此进一步聚拢。

房地产行业的另一个分化趋势发生在城市间。国内核心热点城市基本进入了限购、限贷政策周期,三线城市房地产市场则开始上扬。长富汇银在三线城市投资了一个房地产项目,最近一期推出105套房源,排队客户多达291位,购买需求非常旺盛。

他对此感叹,有时候地产价格并不是由供求关系决定,而是心理需求。“买房的时候很少有人考虑供求关系。之所以买,是因为觉得今天不买明天就涨价了;之所以不买,是因为觉得明天房价会往下跌。”杨明伟说,因为我们处在一个信息不对称的大环境。

以杨明伟的观察,中国房地产另一个巨大的趋势变化就是迈入存量时代,这彻底改变了房地产投资的逻辑和规则。

“存量时代的地产投资将成为一件非常专业的事情。不仅要解决做与不做房地产的问题,还要关注如何进入这个行业。”杨明伟说,现在存量时代,角色多变,可能是一家地产开发商,一家地产投资商,抑或一家物业运营商,“不可能冲进来就挣钱。盲目地冲进去,其实前面就是坑。”

他说,房地产增量时代是解决做与不做的问题,在存量时代,“选择比努力更重要”。所以,杨明伟鼓励中小型房地产企业转型土地物业运营商。

“我不再建议小型地产商从拿地开始一直做到最后。”杨明伟说,现在融资能力与开发能力一样重要,房地产商的转型,贯穿的一个趋势是地产金融化,也就是寻找互利共赢的合作伙伴,地产金融化导致大型地产商的融资成本维持在4%左右,而小型房企的融资成本可能达到了24%,“这种情况下开发利润基本没有,所以小型地产商应该考虑转型土地物业运营。”

物业运营和资产管理将是一个极其专业的行业。“有的酒店一晚价格3000、5000块,入住率依然很高,有的酒店一晚价格只有300、500块,却没什么客人。商业运营挑战性非常高。”杨明伟说,地产开发商相对轻松,但风险很高,物业运营风险较低,收益中等。

地产私募基金是长富汇银重要的投资板块之一。现在项目投资选择上,长富汇银集中在京广线以西的成都、重庆和西安三个城市,京广线以东的副省级以上城市和GDP体量3500亿元以上的城市,要求标的项目有很好的开发利润,在法律上没有纠纷。

衡阳房地产信息网本文来源:人民网    编辑:dinglina

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